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豫章故郡，洪都新府。

豫章在很多年前，就因为王博的《滕王阁序》，而蜚声大江南北。只是日升日落，物换星移，滕王阁历经多次重建，虽然傲立赣江之畔，但是豫章变成南昌之后的名气，却一落千丈。

南昌经济的发展，也总是差强人意。江西虽然链接中部几个大省，但是却没享受到他们带来的便捷，却总能遭遇他们的不幸。

假如湘军与鄂军交战，战场必是在赣鄱大地；而闽、粤败退，必践踏上饶、赣州之地。总之是发财没你的份儿，受苦却是双倍。

如何发展，这是一个巨大的难题。从建国到现在，洪城人一直在找寻方法。初期洪城主要发展靠的就是赣江，靠江吃江，码头附近的道路，开始繁华起来。

最有名的，就是南昌的十字街。这条街，正对着南昌的一个大城门——进贤门。

所有出南昌城，经由陆路往南方而去的人，都必须从进贤门穿过。得益于水路和陆路的交叉口，十字街东南通达抚州、进贤，西北衔接衡庐，交通便利，日渐繁荣。

随着南昌整体发展的趋势北移，十字街逐渐落寞，多少年后，八一广场中心奠定、中山路、胜利路商圈崛起，十字街仿佛暮垂老人，变得静谧而荒凉，再不见昔日似锦般的繁华。

到2008年，国家四万亿的刺激计划，城市的棚户区改造如火如荼。破旧又狭窄的十字街，提上了被改造的日程。

直到2010年10月，青云谱区里才召开了十字街棚户区改造政策培训会议，同时召开棚户区动迁工作部署会议。十字街改造的大幕，此时才缓缓拉开。

位于十字街与洪城路交叉处的富豪酒店，并不在改造之列。在2011年，因为资金问题，洪客隆熊老五将富豪酒店，卖给了江西康盛集团。

犹记得当年熊老五买下富豪酒店之时，它还叫赣南大厦。熊老五盘下之后，花费重金装修，改造成一家集餐饮、娱乐、住宿为一体的四星级酒店。开业后一房难求，甚至成为省、市定点接待的酒店之一。自此，富豪酒店成了许多老南昌人心中的地标之一。

时移世易，一度问鼎江西首富的熊老五，最终倒在资金链之上，卖掉了富豪酒店，也卖掉了洪客隆百货。

接盘的正是江西康盛集团的李剑，不过，他用了新的公司，叫浩瀚正盛集团。这个公司名字意境挺好，瀚这个字，取的是他儿子李正瀚的最后一个字，其他就不说了。

江西康盛集团，最早是省文化厅下面的一个公司，纯公有制企业，负责省里一些文化部门的广告装饰、舞台处理等，成立时间是1991年。

也是后来响应国家号召，很多国有、国营企业纷纷改制，江西省康盛广告装饰工程有限公司，就改制成了江西省康盛装饰工程有限公司，李剑虽不是法人，但是背后的实控人。

至于他是怎么实现控股的，估计也是知者寥寥，毕竟二十五年前的事情，又有多少人能记得那么清楚呢？或者说想记得那么清楚呢？

靠着原有的这些关系，康盛公司做了很多省里、市里文化系统的装修项目，李老板的家底，变得更加厚实起来。所以当熊老五要卖掉酒店的时候，他有本钱去收购。

收了富豪酒店之后，李老板寻思着，再重新装修一下，然后开业。2011年底，熊老五和李老板签了合同，开始交割。

没多久，富豪酒店就开始围挡，准备改造升级。

只是没想到，这一围挡，就是好几年。

青云谱方面，对于十字街的棚户区改造范围，做了很多次论证，但是一直没有圈定下来。也许苏都督知道自己要离开江西，所以并没有签批青云谱的改造方案。

2013年，从青海而来的强都督接替苏都督，成为江西的一把手。刚到任，他就四处调研。有人说，对于青云谱，他说区里的改造太保守了，怎么不把破旧的富豪酒店一起升级改造？

于是，区里重新上报了改造方案，富豪酒店正式列入改造区域。2013年11月，区里正式下达了十字街旧城区改造房屋征收令。

富豪酒店的围挡上，被喷上了一个托大的“拆”字。很多人说，李老板真是那个冒青烟了，走的狗屎运。假如洪客隆能多撑两年，也许首富还是熊老五的。

人生没有如果，时代没有假如。实际上李老板也没想过要做这个拆迁改造，但是在大趋势的进程面前，有时候人都只能被推着走。

有了大领导的指示，区里将富豪酒店的改扩建升级，变成了市里的重点项目。一年营收不到5个亿的康盛集团，现在却号称要投资70个亿，做五星级酒店，做商业综合体。

大家都是被赶着上架，李老板明知不可为，但偏要为之，毕竟这块大肥肉，谁肯舍弃？古人云：人为财死，鸟为食亡。面对一个暴富的机会，谁也不会放弃的。

买新地中心顶上三层楼和富豪酒店，基本耗尽了李老板的所有账款，甚至还欠了不少钱。现在没钱投资改扩建工程，倒也难不到他。搞房地产相关的，都是做金融的好手。

通过南昌水投控股旗下的上海昌懋资管公司，李老板通过LP融资将近1亿，作为前期启动资金。基本上，李老板抵押了富豪酒店土地使用权，质押了富豪酒店实业100%的转让权和康盛装饰100%的股权，捎带自己的老婆作为连带责任人，可以说是“一把梭”。

有人笑称，对于赌徒来说，一把梭哈，赢了会所嫩模，输了下海干活。都说李老板激进，但不知他精明的地方就在于，“绑架”了南昌水投，当然还有当地相关部门。

如果一旦有烂尾的风险，那么南昌水投和青云谱区，都不太可能会坐视不理。李老板后来搞到了高学历，又是做政府工程的老手，很多官员的心思他都门儿清。

最强的神来之笔，就是李老板通过关系，拉来了北京王府井。这个是新中国第一店，属于北京市百货集团，在零售百货界，绝对是响当当的牌子。其品牌资源，运营团队，管理经验，在业界都是非常成熟的。

也有人说，其实李老板哪里认得什么北京王府井的人，不还是从北京来的强都督，牵线搭桥的，人家给的面子，也是给强都督的面子。不管面子还是里子。这桩合作，很快就达成了。

在划定富豪酒店为改造区之后的四个月，江西浩瀚正盛集团、南昌市青云谱区、北京市王府井百货三方于2013年12月28日在南昌滨江宾馆签订协议。

签订协议之前，强都督和市里的王书记，专程接见了李老板和北京王府井的总裁，简单和王府井总裁续了一点旧情，强都督就说这是王府井首次进入江西，将为江西的商业综合体掀开新的篇章，希望他们能精诚合作，共克艰难。

如此短的时间，王府井就和江西一家不知名的企业合作，真的是李老板过人的商业头脑，还是与有北京背景的强都督关联，我们不得而知。

不管怎么说，这是强都督来江西后，第一次大规模宣传的一个政绩。区里对于这个项目，自然也是摆在头等位置，不敢怠慢。

纵观南昌商业的发展，仅有的洪客隆已经卖给了华润，恒茂开发的梦时代也是分包给了百盛集团，绿地中央广场也是与百盛合作，外来的万达自建百货，外来的天虹也基本是整体承租。可以说，百货市场，靠南昌百货大楼一家，真的独木难支。

李老板只做资源整合，把百货给王府井，把酒店给万豪运营，自己只做房东，负责卖房子，资金回笼快，无疑是最上上之选。

可就是这样，项目的建设，也是困难重重。

由于富豪酒店的面积较小，如果单纯改造成酒店和商业，对哪个开发商来说都不划算。青云谱区也考虑了李老板的困难，最后以先回购富豪酒店的形式，再公开拍卖土地使用权。名为公开拍卖，实为定向勾地。

毫无悬念，在2014年10月，李老板的浩瀚正盛集团，以零溢价成功竞得洪城路以南、京山路以西的两块土地，开建住宅、商业、酒店。

地是拿了，但是并不是净地，富豪酒店依然矗立在那里，一直到2015年3月，才爆破。清理4个月后，正盛太古港项目搞了一个盛大的开工仪式，青云谱区的很多领导都来了。

在总包的问题上，坊间传闻，青云谱方面怕小的总包搞不定，特意帮李老板找到了中国建筑下面的某个公司。这么大体量，一般总包根本垫资不起，浩瀚正盛到底有多少斤两，青云谱区还是有数的。

可以说，青云谱区为了这个项目的顺利推进，也是殚精竭虑了。谁让，这是强都督来江西盯上的第一个项目呢？

当然，这么说，也有些偏颇。南昌的老四区，在每年《**工作报告》中，都提到了一点，就是经济发展压力大，老城区的唯一出路，就是“旧城复兴”。

那旧城如何复兴？最简单直接的办法，就是拆旧建新。那些年，南昌炸掉了多少没建几年的建筑，掰着手指头数数，青山湖边的五湖大酒店炸掉，八一桥头的裕丰大厦炸掉，八一广场的省府大院炸掉，福州路的青山湖酒店炸掉，洪城路的富豪酒店、南昌精神病院炸掉……

拆掉了八一大道上的永和门立交，拆掉了洪都南大道上的龙王庙立交，犹记得两百多台挖掘机，震撼的场面。

我本想说之前都怎么规划的，但是回过头来，却拍手叫好，为中国效率和速度点赞，然后默默地点上一根烟，一个字都不想说。

又扯远了。

原本计划2015年开工、2017年开业的正盛太古港，建设时遭遇的最大问题，就是一直被资金问题所困扰。青云谱区里也没有钱，唯一能做的，就是不扣太古港的预售证。

换做是现在，都是要求商业的形象进度，必须与预售牢牢挂钩的。比如旭辉在经开区拿的地，要求很明确，24个月内满铺开业，每个进度与预售挂钩，这样开发商才会把商业做的飞起。

都是吃亏吃出来的经验。

经过一年多的建设，售楼处总算是做好了，开放后还是很火爆的，毕竟这个区位，在青云谱还是很吃香的。而且有商业、顶级五星级酒店，还有地铁三号线，都是升值加分项。

对于太古港的商铺广告，他们甚至对外宣称，“20年租约做王府井房东”、“总价8万起14年净赚一铺”、“投资的终极奥义低投资高回报”，这都是他们“诱人”广告的原文。

铺天盖地的广告牌和宣传单页中用大字标注高回报，却用极小的字体表明“不作承诺保证”，不是特别仔细或特别留意，真发现不了。

按照现在的广告法，业主就可以拿起法律武器维权了。除了这个广告，它使用的名称，也遭到了英国太古集团和北京太古里的起诉，因为正盛太古港，真的是太像是太古集团的了，这个擦边球打的，打进了法院。

针对这个名称问题，英国太古集团和北京太古里，联合到南昌铁路法院，起诉浩瀚正盛集团。这个浩瀚正盛集团聘请的律师，也是傻缺，居然质疑南昌铁路法院的知识产权管辖权。结果人家拿出了最高法的授权说明，最终浩瀚正盛集团败诉。

再扯一下，太古集团的LOGO是TAIKOO，北京太古里是TAIKOOLI，而太古港是TAIKOOCOMPLEX。到底有没有侵权，你们自己品吧。

后来，太古港开始抛弃这个名称，重点宣称北京王府井，现在大家提到这个广场，说的也是王府井广场，很少有人会提到太古港了。你要是打的说去太古港，人家还要反应一下，你说王府井，麻溜给你送到。

最后说下开业跳票这个事情吧，在商业综合体领域，目前敢做到说什么时候开业就一定开业的，没几家，比如万达，比如新城。商业存在的不确定太多，跳票是常有的事，但是一再跳票的，还是比较少见。

王府井就是一个，经常跳票。

计划的2017年开业，到2018年还是没有任何开业的头绪，一边跟区里哭诉建设方面的困难，一边抗议燃气公司不给接燃气到商场，人家餐饮都不愿意入驻。其实这个燃气的问题，公安部消防局在2016年就发文不让用了，大型商业综合体安全隐患太多了。

就这个事情，闹到了市里，一个常委做担保，才给通了燃气。

那又说没有电，需要区里帮忙协调。市供电公司也是无奈，这附近已经没有可用的变电站，要取电就要从很远的地方，然后就需要多给钱。你知道的，要是李老板有这么多钱，也不会这么耍赖了。

不过有钱人做老赖，倒是比普通人还多。为了承接王府井的电力业务，江西泰豪自己先垫资2000万，也是没谁了。

结结赖赖的，总算是在2019年6月底开业。现场开业情况我就不贴图了，以南昌人爱凑热闹的性子，彻底把洪城路堵得死死的。

从2013年开始动迁，到2019年开业，前后历时六年。换成是万达，三个广场都接连开业了，但这就是现实。这还是一个号称省、市、区的重点工程，假如不是三级管控的话，估计他们还可以玩更久。

同样也是省、市、区三级重点工程的省府南昌某宁广场，按计划是准备玩八年，而住宅两年开发完，并全部售罄。

诚然，商业综合体的开发难度很大，但是执政者在通盘考虑时，首先就应该想到这些困难，从而去选择一些有实力的企业。旧城的复兴，既要拼实力，也要拼效率。这是一个快速发展的高效时代，不是什么个人时代。

我在前一篇关于南昌铜锣湾的商业回顾总分析了，做商业，其实兜底的，是政府。而商业的存活，靠的是经济的发展，靠的是地段和客流。抛开这些只谈商业运营，都是浮云。

看到青云谱区王府井带来的效益，南昌县也要做王府井广场，是由海锦控股来操作，这是一家施工起家的公司，我不禁有些担忧它的开发能力，也有点担心某些地方，是不是太好大喜功、太冒进了。

整体来说，南昌的商业综合体虽百花齐放，但已经有些发展颓势了，洪城百货关门，百盛关闭绿地和恒茂梦时代两个场馆（梦时代以奥莱重启），华润万家（原洪客隆）生意惨淡。

疫情没有带来报复性消费，反而大家更加内卷、紧缩，什么都在涨，就是工资不涨。

如今，王府井依然生意红火，希望后面的酒店和公寓建设不要落下，好歹也是青云谱区里的形象工程。不要取得一点成绩就沾沾自喜，做人还是要脚踏实地，毕竟人没有翅膀，飞不起来。不是我们创造了时代，是时代成就了我们。没有我们的时代，只有时代的我们。

全文完，感谢您的阅读。