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今天是2020年9月30日，明天国庆，休息，不更新。

大约在四个星期前，新力地产的联席董事长陈凯，下定了决心，离开新力。从上市公司发出公告后，江湖人称的“凯哥”，就基本没再出现新力位于上海虹桥万科的集团大楼里。

“凯哥”的履历，相当的精彩，也相当的牛逼。

陈凯毕业于浙江大学建筑系，2012年加入阳光城，担任总裁，仅三年，把23亿做到了230亿；2017年加入中南置地，将这家区域性房企，拉进了千亿俱乐部。

自此，“凯哥”被业内成为高周转专家。而新力，也是高周转的拥趸，2012年的时候新力销售业绩1.29亿，到2018年时有887亿，七年涨了将近700倍。

从某种意义上来说，“凯哥”与新力，都有着对高周转、规模的痴迷。

自年初双方官宣的那一刻，“凯哥”加入新力，新的力量引起了市场的沸腾。而今半年过去，激情退却，才发现往事如烟。于是收拾行装，分道扬镳，各奔前程。

新力，突然没有了新力量。

一

2010年的那个春天，草长莺飞，杨柳醉烟，轻灵在春的光艳中交舞着变。“宜春，一座叫春的城市”网络宣传语赫然出现在全国各大网站，并迅速传遍大江南北，飞越五湖四海。一时间，宜春犹如戴上了鲜妍百花的冠冕，媒体聚焦，万众瞩目，着实当了一把网红。

如今，九年过去了，已经没有人能记得住这是宜春还是宜昌了，而距离陶渊明故里、韩愈被发配之地的时间，已经淡去了千年。

时间飞逝，物换星移，目睹沧桑巨变的袁山，依然平静地流淌过宜春的核心城区。曾经，正荣地产从这里发迹，最终上市，成为中国地产TOP20中，最后一家上市的地产。如今，另一家从这里起步的地产，冲进港股，成为中国内地最年轻的上市地产公司，她就是新力。

遥想当年，大约是在2001年左右，张园林在大哥张的带领下，进入江西五建，开始了建筑生涯。也许，张园林这个名字，天生就跟地产有关吧。

张园林在江西五建，受大哥指派，去宜春市丰城建设一个楼盘项目，后来这个楼盘开发资金链紧张，无力支付施工建设费，张园林面临和当年正荣欧宗荣一样的困境，最后的选择，也基本上差不多。

毕竟，江西五建已经垫付了不少建设费用，如果项目烂尾，势必前期的投入都打水漂了，张园林说服大哥，选择入股，把这个项目坚持做完。丰城人民没有辜负张园林，建好的楼盘销售很不错，不仅迅速回笼了资金，还大赚了一把。

对比了施工方和投资方的利润收益之后，张园林那颗不羁的心灵，开始躁动，地产这么赚钱，还做什么施工，当甲方比乙方爽多了，还赚的多了。

开始转行进入地产开发的张园林发现，事情看起来容易，做起来却并没有那么容易，方方面面都感觉有劲使不上。然而一些微小事情的变化，开始影响着他。

首先是他的哥哥张，在2001年接手江西五建后，盘活了不良资产，于2002年顺利当选湾里区人大代表，到2007年，已经成了南昌市人大代表。在这个过程中，张园林逐步上升到江西五建总经理的职位，跟随大哥，开始结实了一些人，比如曾经是南昌风云人物的刘权祖（与江西原公安厅副厅长是拜把子兄弟）的弟弟刘骐鸣，比如江西省前副省长的外甥吴文刚。

然后这些人，有没有助力张园林，我没有证据，不敢乱说。只是知道，在2019年11月15日新力香港上市敲钟的仪式上，他们都出现了。

二

在丰城开发的项目，可以看做是新力种子的萌芽，但是真正的起点，还是在南昌。2009年，大哥张作为市人大代表，系统性考察了湾里区及周边，提出了打造梅岭景区建设生态南昌的建议，被评为2009年南昌市人大代表好建议之一。

而正是这次考察，张园林分析了赣江以北的形势，果断在靠近南昌红谷滩新区和梅岭景区附近的经开区拿地，开发“帝泊湾”项目。从一开始，张的定位就很清晰，必须靠这个项目，一炮而红，打响南昌第一枪。

当时拿的这块地，可以说是经开区的地王，新力在没有项目的时候，已经通过这个地王给自己争夺了大量的免费广告。其后对园林的重点开发，特别是高尔夫球场级别的草皮特色，彻底攻陷了买家们的心理防线，买它买它买它！帝泊湾开盘即售罄，引来无数开发商代表团的参观，看着这一大片一大片的绿，所有人都看的很服气。

要想生活过得去，谁能没点绿？

2012那一年，地球没有像电影预想的那样毁灭，贾乃亮和李小璐刚结婚，万科的王石用一碗红烧肉征服了田小姐，而新力的全年销售业绩，也不过一个多亿。

帝泊湾的爆发，新力开始了全体系的开发，所有项目按照“湾”、“园”、“悦”系进行分组，覆盖刚需、改善、高端三种需求，加上新力销售铁军的以结果为导向，拔高提成，销售业绩也是节节攀升。

从2012年的1.29亿，到2015年的45亿，然后2016年的161亿，2017年的428亿，到2018年的887亿，可以说六七年的时间，新力绝对是火箭一般的爆发增长，就是宇宙无敌接盘侠孙老板的融创，也不一定比的过。

毫不夸张的说，在南昌，新力没有对手。甚至是在江西，新力也都是所向披靡。整个南昌，除了老城区东湖区没有地之外，新力都有项目分布在各个区。

最疯狂的时候，新力曾试图高价收购苏宁在省府大院的地块，以填补东湖区的空白，最后由于诸方面的原因，未能成行。

坊间对于新力，经常会爆出资金链断裂的传闻，主因还是源于新力的高负债。在南昌火炬大街的淳和大厦16楼，经常有投资者来找张园林，目的就一个，还钱。

特别是2015年到2016年，也是这一两年中，新力销售业绩猛增，也是负债最高的时候，各种传闻不胫而走，新力员工也都人心惶惶。不过关键时刻，路子又野又广的张园林，总是能搞到资金来续命。

经历过2016年的大喜大悲之后，张园林已经意识到，在江西南昌，想要低利率融资，简直难于登天。说实话，整个南昌，或者说整个江西，在国内，甚至是华中地区，存在感是很低的。想让投资者放心，必须去大城市，到北京去，到上海去，到资金聚集的地方去。

三

从高新区的淳和大厦搬到西湖区的新力中心，只是市内区域动迁；而从新力中心搬迁到上海，则是牵扯到地方税收、土地方方面面的利益纠葛。但是不管前方多大阻力，都拦不住张园林对资金的渴望，哪怕后来市政府的相关领导出面，也未能劝说他回头。

作为对张园林一意孤行的“回报”，新力在南昌的所有项目，都严格审批，已经审批的，严格复审。2016年初拿的新力时代广场，80多万方的体量，本应是扛鼎之作，在新力执意打算“迁都”上海后，因土地规划问题，被暂停开发。

项目停摆一年多之后，又强势重启，张园林背后怎么运作的，我也不知道，也不敢去问。曾经我写的文章因为提到了市领导的名字，被市委网信办叫去好一顿教育。

2016年底，国家住房和城乡建设部已明确支持南昌市城市总体规划修编至2030年，根据新的规划，新力时代广场这块地，已经调整为居住用地。这里面有多少博弈，大家可以放飞自己的想象，毕竟牵涉到百亿以上的货值。

多说一点，承建新力时代广场项目的，是新宇建设，这是新力自己控股的公司。新力开发的很多项目，除了设计，其他都可以自己承包。对于带自己入行的胞兄和胞弟，张园林从创办新力开始就非常照顾，胞兄的江西五建和胞弟的广西路港建设集团，都是新力的主要供应商。反观曾经带自己入行的苏宁张董，对自己的胞兄却只字不提，所有的成就都归自己。

离南昌新力时代广场不远的万科海上之光，其承建单位也是新宇建设；而新力搬迁到上海的办公场所，也正好位于上海虹桥万科中心里。（又扯远了）

不得不说，要么张园林非常厉害，要么背后高人指点的好，无论上市前后，江西都是新力的大本营，而南昌更是重中之重。新力有高达52.6％比例的土地储备位于江西省，42.8%位于南昌。在南昌全面限购的时候，新力在不限购的九龙湖，卖房卖的风生水起。而早早进军的惠州和大湾区，也是赢得了国家行政区划政策的红利，躺赢。

与规模走量快速成长的惯用模式不同，新力扩张的方式是合作与并购，在江西，新力与江西省水投全面合作，拿下诸多土地；又与弘阳、美的、江铃、上坤等集团合作，在江西及全国区域遍地开花。

为保证足够的并购弹药，新力全力扩充着一切适合自己的融资渠道，先后与平安信托、北方信托、民生银行、建设银行等多家金融机构达成战略合作。金融机构贡献一部分之外，私募融资、企业发债也成为其融资手段。
当所有融资手段用到无法再提升的时候，上市就提上了日程。

四

2019年3月，新力迎来了新的首席财务官王炎，这个有着丰富资本运作、融资经验的老将，也曾是海伦堡地产的首席财务官。在海伦堡递交招股书的三周后，新力也递交了招股书。

上任后的王炎，在查看公司报表时，发现集团7月份、8月份，都只有杭州公司完成了签约指标率；9月份除了杭州公司和无锡公司，其他地方公司都没有完成月度指标。或许还等不及他采取太多的动作，自己就因为投资P2P的暴雷，被张园林扫地出门，然后锒铛入狱。

面对上市前夕，首席财务官的离奇离职，新力的上市一度存疑。但是很快，新力就通过了上市聆讯，基本锁定了上市。

香港股市的严苛制度，让每家上市公司都毫无保留的披露经营信息，在新力800多页的招股书中，我看到，截至2018年12月31日，公司未偿还信托融资总额占同日借款总额51.6%。截至2019年一季度，公司尚有28项信托融资尚未偿还，其中利率最高的一笔为15.36%。

借贷如泰山压顶，也足以知晓公司现金流并不富裕，甚至在2016和2017年，经营活动现金流量为-20.37亿和-65.47亿元。对此公司解释称，物业开发和土地收购力度加大所致。

对于风险披露，新力直言不讳，可能没钱付物业开发项目、可能没钱付土地出让金、可能没钱还债……

可以想象，以这样的情形上市，股价会不会破发？对于这个问题，张园林早有打算，他操作一个信托账户，让自己的员工往里面打钱，不同级别就打不同金额的钱进来，名为员工持股激励计划，实为托盘。一旦上市当天破发，就用信托来买进。有收益就分给员工，如果被套，就当长期持股了。

没有员工敢不交这个钱，毕竟，新力的年终奖，的确感人。

在全国，新力的年终奖，都是很诱人的。曾经，新力惠州公司在年会上狂撒百万现金，羡煞其他地产同行。而年底高达6-8个月的年终奖，更是不用交税，让人想哭。

高收入带来的是高周转，新力也采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的开发模式，让员工承压高强度工作。在新力，部门加班第一名的，是有现金奖励的。本部很多人员周末都要自愿上班，项目更是整月无休。

每一家高速发展的企业，都是无数员工的辛勤汗水在支持。

五

在“港独”宵小之辈的喧闹中，新力如约而至香港中环。11月15日一早，离锣声敲响还有一个小时，港交所内就已人影攒动，聚集着众多券商、机构研究者，以及媒体记者，他们中的大多数人，都将目光投向了新力。

毕竟，继7月16日中梁控股挂牌后，港股的房企上市热潮，并没有得到延续，港交所陷入了多月没有房企上市的空档期。直到现在，新力打破了这种沉寂。

如此重要的时刻，当然要记录下每一个画面。新力董事会主席、行政总裁张园林，西装革履，佩戴着胸花，正忙着与众人拍照。

他的左边，是易居中国董事局主席周忻，旗下的克而瑞证券是助力新力上市的承销服务商。右边本应站着自己的贤内助，但是并没有出现。

江湖有很多传闻，不对，应该是江西有很多传闻，说张老板在某场所认识了南大的一名女学生，然后一见钟情，然后不可描述，然后张老板离婚、娶了她。作为靠天生丽质上位的她，偏偏也很有实力，在张老板的投资下，开了有家便利店，扩张速度在江西无人能及。

在香槟祝酒仪式之后，伴随着“10、9……3、2、1”的报数声，张园林举起锣槌，敲响了铜锣。“哐”的一声，大屏幕上，新力的股价随之呈现，众人纷纷祝贺。这意味着，新力已正式开启了资本市场之旅，在未来发展中，将获得资本助推的新力量。

不出所料，股价应声上冲，但是很快就坚持不住，破发了。神秘资金，就是员工持股激励计划信托，开始托盘。

站在铜锣前，张园林精神焕发，面对镜头，他紧了紧西装，双手竖起大拇指，并淡淡地微笑。

无论是为了生存还是为了进一步发展，新力必须上市，虽然现在不是好时机，因为港交所对内地房企赴港上市的态度正变得日益谨慎，不仅募资规模缩水，等待时间也更长。

但是，在本土市场低土地成本、强品牌模式下，新力高杠杆扩张的模式难以负担过高的财务成本，它在江西以外的扩张之路将会更加艰难。只有进军新的地域市场，才能更好的生存发展，而这需要的是更多的资金弹药。
除了资金，还有一个就是人。

张园林毕竟不同于其他南昌本土的地产，他需要找一个能征战全国的得力干将，放眼望去，手握高周转权杖的陈凯，映入了他的视线。

回想2012年，新力才刚刚发力，而陈凯刚刚加入阳光城。到如今，陈凯待过的阳光城、中南置地，销售业绩都在千亿之上。新力距离千亿，只差临门一脚。

而张董事长的目标，绝不止步于千亿，他更渴望的是两千亿、三千亿甚至五千亿俱乐部。深渊深不见底，人之野心同样深不可测。

陈凯的加入，给了新力一种新力，但是这种新力量，未必用的恰当。在新力的半年，前三个月他熟悉新力的每个角落，然后他重构了新力的框架和组织，准备再造一个“中南置地”，但是后面三个月的实践下来，效果一般。

“中南置地”毕竟不是新力，现在社会的发展速度，比三年前更快，但是高周转已经到了他的极限。加上现在“三道红线”的出现，限制了企业以杠杆撬动规模的渠道，地产行业借贷狂奔的窗口，正在逐步关闭。

上周爆出的大恒关于1300亿战投的事件，已经将高负债的企业生存困境，缓缓揭开。透过这冰山一角，我们可以看到他们负重前行的艰难处境。但是，这种处境，是他们自己造成的。

新力是目前江西省唯一一个走出去且上市成功的地产公司，它的负债也是很高的，是都触碰了“三道红线”的，即便是这样，我依然希望它能走好每一步。

好好活着，比什么都重要。